- اصل محلی بودن قانون مربوط به تنظیم سند

اصل حکومت قانون محلی را، درباره‌ی طرز تنظیم سند، همه قوانین پذیرفته‌اند، چندانکه می‌توان آن را قاعده‌ی بین‌المللی شمرد. ماده ۹۶۹ ق.م نیز در این باره صریح است: «اسناد از حیث طرز تنظیم تابع قانون محل تنظیم خود می‌باشند». پس اگر قانون محل تنظیم سند عادی حکم کند که، علاوه بر امضای سند، هر یک از دو طرف معامله باید جمله‌ای را به خط خود در آن بنویسند، این حکم باید رعایت شود، هر چند که در کشور اجراکننده‌ی مفاد سند این شرط ضروری نباشد، همچنین، اگر سند رسمی در کشوری تنظیم شود که تشریفات آن ساده‌تر از قانون حاکم در محل اجرای سند باشد، رعایت قانون محلی برای رسمی شدن سند کافی است. این قاعده را ضرورت‌های بین‌المللی مربوط به تعارض قوانین توجیه می‌کند، زیرا احتمال دارد اجرای تشریفات یا دخالت مقامهای پیش‌بینی شده در محل رسیدگی به دعوی در محل تنظیم سند ممکن نباشد و این امر سبب تعذر تنظیم سند معتبر شود.

گفتار چهارم- مخالف نبودن مفاد سند با قوانین ماهوی

ماده ۱۲۸۸ ق.م می‌گوید: «مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد».

موافقت سند با قانون از نظر مفاد و معنی آن است که مدلول سند با قانون مخالف نباشد، مثلاً تعهد نباید متضمن امر محال باشد که در این صورت این تعهد باطل است.

بنابراین، اگر مفاد سندی ناظر به اثبات معامله‌ای باشد که موضوع آن فروش انسان یا تسهیل استفاده نامشروع از جسم آدمی یا فروش عین موقوفه باشد، چنین سندی باطل است. همچنین است چنانچه سندی دال بر اقرار باشد ولی نحوه‌ی تقریر آن به گونه‌ای باشد که آن را معلق گرداند، در اینجا بطلان سند به مفاد و مضمون آن بر می‌گردد نه به شرایط صوری مربوط به تنظیم آن. البته، شرط عدم مخالفت با قانون تنها از شرایط سند رسمی نیست، بلکه سند عادی نیز باید چنین شرطی را دارا باشد.

گفتار پنجم- مخالف نبودن سند با نظم عمومی و اخلاق حسنه

یعنی اینکه مفاد اسناد نباید با اخلاق افراد محسن جامعه که همان افراد متعارف جامعه هستند مغایر باشد. منظور از اینکه اسناد مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد این است که، محتوا و مضمون اسناد نباید مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد، چرا که خود سند قابلیت مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه را ندارد.

مبحث دوم- حدود اعتبار اسناد رسمی

حدود اعتبار دلیل سند را قانون مقرر داشته است. منظور این است که سند اعتبار مطلق ندارد و به علت مواجه شدن اسناد با یکدیگر، ممکن است از رفتار دلیل سند کاسته شود و حتی سند از عنوان سند بودن ساقط شود و بدین ترتیب، دلیل محسوب نشود. چنانکه ممکن است سند بر نفع صاحب آن دلیل نباشد و بر ضرر او دلیل باشد. این را باید به معنی کاهش اعتبار دلیل سند یا کاهش بار دلیل سند دانست. در مورد تعارض اسناد رسمی با یکدیگر، دو یا چند سند رسمی در تعارض با یکدیگر قرار می‌گیرند و سندی صحیح و معتبر تشخیص داده می‌شود و سند یا اسناد دیگر، از مرتبه‌ی سند بودن سقوط می‌کند و حتی سند عادی هم محسوب نمی‌شود.

گفتار اول- اعتبار محتویات سند رسمی

عبارات، امضاها، مهرها و اثر انگشت‌هایی که در سند نوشته یا گذاشته می‌شود را محتویات سند می‌گویند. به موجب ماده ۷۰ ق.ث: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است، تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر آنکه مجعولیت آن سند ثابت شود…».بر اساس این ماده منظور از رعایت محتویات سند رسمی، فرض صحت انتساب محتویات مزبور به اشخاصی است که این محتویات به آنها منسوب است. در نتیجه اگر در سندی رسمی امضاء، مهر، یا اثر انگشت و یا عبارتی وجود داشته باشد که منتسب به متعاملین است و سپس منتسب‌الیه انتساب امضاء، مهر، اثر انگشت و یا عبارات مزبور را به خود انکار نماید، انکار او پذیرفته نیست و تنها می‌تواند با ذکر دلیل، نسبت به آن سند ادعای جعلیت نماید.

بنابراین چنانچه کسی برای اثبات ادعای خود نسبت به دیگری در دادگاه به سند رسمی استناد نماید، طرف نمی‌تواند در انتساب عبارات مندرجه در آن سند و همچنین امضاهایی که در آن به اشخاص معینی نسبت داده شده تردید و یا تکذیب نماید، خواه اشخاص مزبور از مأمورین رسمی باشند یا متعاملین؛ لذا هرگاه طرف ادعا کند که امضاء از ناحیه او صادر نشده و یا آنکه جمله مندرجه در سند به کسی که نسبت داده شده از گفتار او نیست و یا آنکه نخوانده سند را امضاء نموده است مسموع نخواهد بود، مگر آنکه نسبت به آن دعوای جعلیت نماید و دلیلی بر اظهارات خود ابراز کند، زیرا رعایت تشریفاتی که قانون در تنظیم سند رسمی لازم دانسته، موجب فرض صدور انتساب محتویات و امضاهای در سند به اشخاصی است که به آنها نسبت داده شده است تا آنکه خلاف آن ثابت گردد؛ در ماده ۱۲۹۲ ق.م در این زمینه آمده است: «در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت کند که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است».بنا بر آنچه گفته شد هرگاه سند رسمی در دعوایی ابراز و استناد گردد، بدون رسیدگی به صحت صدور، محتویات آن معتبر می‌باشد و احتیاجی به اقامه‌ی دلیل از ناحیه ابرازکننده بر صحت انتساب و صدور محتویات آن نخواهد بود به خلاف سند عادی که نمی‌توان آن را معتبر دانست مگر آنکه دلیل بر انتساب و صدور محتویات آن از ناحیه‌ی استنادکننده ابراز گردد. به همین خاطر است که طرف می‌تواند در مقام دفاع به تکذیب یا تردید اکتفا کند.

- کاتوزیان، ناصر، همان، ص ۲۸۶.

- حسینی نژاد، حسینقلی، همان، ص ۶۸.

- دیانی، عبدالرسول، همان، ص ۱۴۲.

- کریمی، عباس، همان، ص ۱۳۸.

- حمیتی واقف، احمدعلی، ادله‌ی اثبات دعوی، انتشارات دانش نگار، تهران، چاپ اول ۱۳۸۷، ص ۸۸ به بعد.

- شمس، عبدالله، همان، ص ۱۴۴.

- امامی، سید حسن، همان، ص ۸۰.

جایگاه سند در ادله‌ی اثبات دعوی

اعتبار مندرجات سند رسمی

محتویات سند از امور مادی است ولی مندرجات سند از امور معنوی می‌باشد. یعنی مفاد عباراتی که در سند قید شده اختلاف راجع به سند رسمی منحصر به سند انتساب محتویات سند نمی‌باشد، بلکه ممکن است پس از ابراز سند رسمی از ناحیه کسی در دادگاه، طرف او تسلیم به صحت شود که عبارت و اظهاراتی که نسبت به مأمور رسمی و یا اشخاص دیگر داده شده از آنها صادر گردیده است، ولی برخلاف واقع می‌باشد و دلیل هم بر گفته‌ی خود اقامه نماید. آیا دعوای مزبور قابل رسیدگی است؟ برای پاسخ به پرسش فوق قبلاً باید وضعیت مندرجات سند رسمی تشریح گردد.

بند اول- وضعیت مندرجات سند رسمی

الف- اعلامیات مأمور رسمی

اعلامیات مأمور رسمی، به قسمتی از مندرجات سند که مأمور رسمی از مشهودات و محسوسات خود اعلام نموده است را می‌گویند. اعتبار اعلامیات رسمی از مسئولیت شدیدی است که در انجام مأموریت خود در مقابل قانون دارد و این امر موجب شده است قانون فرض صحت عملیات او را در حدود وظایف محوله، قانونی بنماید. بنابراین آنچه سردفتر از مشهودات و محسوسات خود مانند هویت متعاملین، تاریخ ثبت سند و امثال آنکه در حدود مأموریت رسمی که دارد در سند قید می کند، فرض می‌شود که حقیقت می‌باشد، مگر آنکه جعلیت آن ثابت گردد. مثلاً چنانچه در سند فروش خانه، تنظیمی در دفتر اسناد رسمی، قید شده باشد که مشتری نقداً ثمن را به بایع تسلیم نماید، تسلیم ثمن از طرف مشتری به بایع مسلم خواهد بود، مگر آنکه بایع دعوای جعلیت آن قسمت را کند و ثابت نماید که مأمور رسمی ثمن را قید نموده است. بنابراین انکار بایع از دریافت ثمن بلا اثر خواهد بود. قسمت دوم ماده «۷۰» اصلاحی قانون ثبت: «… انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به أخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال یا تعهد به تأدیه یا تسلیم مال مسموع نیست…». اطلاق ماده «۱۲۹۲» ق.م: «در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار رسمی دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتادهاست». ممکن است از توجه به مفاد ماده ۱۲۹۲ ق.م گمان شود که فقط برای اثبات خلاف اعلامیات مأمور رسمی از مندرجات سند، باید دعوای جعلیت نمود و یا ادعاء کرد که سند به جهتی از جهات مانند اقاله و فسخ از اعتبار افتاده است دعوای اشتباه مسموع نمی‌باشد و حال آنکه فرض اشتباه ممکن است، ولی از آنجا که اعتبار اعلامیات مأمور رسمی از مندرجات سند فقط از لحاظ فرض صحتی می‌باشد که قانون برای عملیات مأمورین رسمی قائل شده است و این اماره قانونی تا زمانی که خلاف آن ثابت نشده معتبر است و بوسیله‌ی هر دلیلی که قانون صراحتاً منع ننموده باشد می‌توان برخلاف آن را ثابت کرده و فقط قانون، شهادت و اماره‌ی قضایی را در مقابل سند رسمی معتبر ندانسته است و آنچه از ماده ۱۲۹۲ ق.م استنباط می‌شود و هرگاه کسی که سند علیه اوست آن را خلاف واقع می‌داند می‌تواند آن را اثبات نماید. بنابراین دعوای اشتباه با ابراز دلیل نیز پذیرفته می‌باشد، زیرا در صورت عدم قبول چنین دعوایی، بایستی بر آن بود که قانونگذار فرض اشتباه بر عملیات مأمورین خود ننموده است و این امر مخالف منطق می‌باشد و پذیرفتن دعوای اشتباه منافاتی با منظور قانونگذار که موجب فرض صحت عملیات مأمورین گردیده، ندارد و با توجه به اینکه کلیه امارات قانونی طبق ماده ۱۳۲۳ ق.م معتبر می‌باشد مادام که خلاف آن ثابت نشده باشد و به طور صریح هم قانون پذیرفتن دعوای خلاف مندرجات سند رسمی را منع ننموده است برای قبول دعوای اشتباه در مقابل سند رسمی مانعی وجود ندارد.

- امامی، سید حسن، همان، ص ۸۰ به بعد.

- امامی، سید حسن، همان، ص ۸۰ به بعد.

- اعلامیات افراد

قسمتی از مندرجات سند که حاکی از اظهارات افراد در حضور مأمور رسمی می‌باشد را گویند. مشهودات و یا محسوساتی که مأمور رسمی در سند منعکس می کند و قانون مأمور رسمی را موظف به نوشتن آن ننموده است در حکم این اعلامیات می‌باشد، زیرا نوشتن آن خارج از حدود وظایف مأمور رسمی می‌باشد. همانطور که گفته شد اعتبار اعلامیات مأمور رسمی از لحاظ اعتماد بر عملیات مأمورین رسمی می‌باشد که قانون فرض صحت آن را نموده است و بدین جهت جز بوسیله‌ی دعوای جعلیت نمی‌توان خلاف آن را اثبات نمود. ولی اعتبار اعلامیات افراد از نظر اعتباری است که اقرار آنها دارا می‌باشد والا نوشتن آن امور بوسیله‌ی مأمور رسمی واقعیت آن را تغییر نمی‌دهد، بنابراین مسئولیت صحت اعلامیات افراد به عهده‌ی خود آنان است و مأمور رسمی هیچگونه وظیفه‌ی تحقیق در صحت و سقم آن و همچنین مسئولیتی در عدم مطابقت آن واقع ندارد. سردفتر اسناد رسمی اظهارات متعاملین را چنانچه برخلاف قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد در سند می‌نویسد و در دفتر ثبت می کند. این است که هرگاه کسی مدعی شود آنچه از طرف متعاملین اظهار شده است و در سند قید گردیده است به جهتی از جهات برخلاف حقیقت می‌باشد، می‌تواند آن را بدون آنکه دعوای جعلیت کند اثبات نماید. به عبارت دیگر اعلامیات افراد از مندرجات سند رسمی، اقرار کتبی آنان به اموری است که خارج از حضور مأمور رسمی اتفاق افتاده و بوسیله‌ی مأمور رسمی ثبت گردیده است و به دستور ماده ۱۲۸۰ ق.م: «اقرار کتبی در حکم اقرار شفاهی است». بنابراین، الف: پذیرفتن دعوای خلاف اعلامیات افراد- ممکن است اعلامیات افراد فاسد و یا مبتنی بر اشتباه و غلط باشد و یا در مقابل امری بوده که انجام نشده است. پذیرفتن دعوای خلاف از طرف اعلام‌کننده و قائم مقام او و همچنین از طرف اشخاص ثالث مانعی نخواهد داشت، زیرا از نظر تحلیلی، اعلامیات افراد از مندرجات سند، اقرار کتبی خارج از دادگاه به شمار می‌رود که در حضور مأمور رسمی به عمل آمده و در دفتر رسمی ثبت شده است و اصولاً دعوای برخلاف اقرار قابل پذیرش است و اعلام در حضور مأمور رسمی و امضاء اعلام‌کننده و یا ثبت آن در دفتر رسمی، اعلام‌کنندگان را بیشتر متوجه به عواقب قانونی اعلامیات خود می کند و جدیتر آن را تلقی می‌نمایند. بنابراین چنانچه ذینفع خواه از طرفین و قائم مقام آنها باشد و خواه از اشخاص ثالث، دلیل برخلاف اعلامیات افراد داشته باشد، می‌تواند با ابراز آن در دادگاه صالح اقامه‌ی دعوای نماید و هرگاه ثابت گردید در آن قسمت طبق آنچه ثابت شد اعلام می‌شود. بنا بر آنچه گذشت از ماده ۱۲۷۷ قانون مدنی و تبصره ماده ۷۰ اصلاحی ق.ث، مفهوم می‌شود ذینفع می‌تواند ادعا نماید اقراری را که در حضور مأمور رسمی به عمل آمده فاسد و یا مبتنی بر اشتباه و غلط بوده و همچنین است در صورتی که برای اقرار عذری ذکر کند که قابل قبول باشد، چنانچه یکی از طرفین مدعی شود که اقرار به اخذ وجه یا مالی که شده است و یا تعهد به تسلیم مال یا وجهی را که گردیده است به طور ساده نبوده، بلکه آن اقرار و تعهد در مقابل سند رسمی یا عادی و یا حواله و یا برات و یا چک یا سفته پرداخت نگردیده است. ماده ۱۲۷۷ قانون مدنی می‌گوید: «انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعاء کند که اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده شنیده می‌شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد؛ مثل اینکه بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوی مذکوره مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست». تبصره ماده ۷۰ اصلاحی ق.ث: «هرگاه کسی به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته‌ی طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده، یا حواله، یا برات یا چک یافته طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».

- امامی، سید حسن، همان، ص ۸۰ به بعد.

دعوای مخالف مندرجات سند رسمی

ماده ۱۳۰۹ ق.م می‌گوید: «در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه، محرز شده، دعوایی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد».

و ماده ۱۳۲۴ ق.م می‌گوید: «اماراتی که به نظر قاضی واگذار شده عبارت است از اوضاع و احوالی در خصوص مورد و در صورتی قابل استناد است که دعوی به شهادت شهود قابل اثبات باشد یا ادله‌ی دیگر را تکمیل کند».

با توجه به این دو ماده، دعوای مخالف مندرجات سند رسمی با اماره یا با شهادت شهود، قابل اثبات نمی‌باشد ولی بوسیله‌ی دلایل دیگر می‌تواند اثبات شود.

بند سوم- بی‌اعتباری و بطلان رأی داور در موارد مخالفت با مندرجات سند رسمی

طبق بند ۵ ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی «اگر رأی داور با آنچه بین اصحاب دعوی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد باطل است».

گفتار سوم- نسبی بودن اعتبار سند

بند اول- اعتبار اسناد نسبت به اشخاص ثالث، طرفین و قائم مقام آنها

اعتبار سند، چه از نظر ماهوی و چه از لحاظ اثباتی، محدود به کسانی می‌شود که در تدوین و تنظیم و امضای سند دخالت داشته‌اند، چون به طور معمول سند وسیله‌ی اثبات وقوع اعمال حقوقی است و اثر اعمال حقوقی نیز نسبی و محدود به اشخاصی است که در وقوع آنها دخالت داشته‌اند. ماده ۱۲۹۰ ق.م در مورد اسناد رسمی به بیان اصل نسبی بودن اعتبار سند می‌پردازد. در این ماده آمده است: «اسناد رسمی درباره‌ی طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی که قانون تصریح کرده باشد». بدیهی است که حکم ماده ناظر به اعتبار سند و توان اثباتی آن است نه مفاد و آثار قراردادی که در سند اعلام شده است. وصف «رسمی بودن سند» در متن ماده بیان شده است مانع از رعایت آن در اسناد عادی نمی‌شود. زیرا، در ماده ۱۲۹۱ نیز اعتبار اسناد عادی محدود به طرفین و وراث و قائم مقام آنان شده است. لیکن، اگر سند رسمی، که بخشی از آن نزد مأمور رسمی یا بوسیله‌ی او تنظیم می‌شود، درباره‌ی دیگران اثر نداشته باشد، به طریق اولی اعتبار سند عادی باید محدود بماند و به حکم طبیعت خود به اشخاص ثالث سرایت نکند. بنابراین، باید پذیرفت که اصل نسبی بودن اعتبار از قواعد عمومی اعتبار اسناد است و اختصاص به سند رسمی ندارد. منتها، چون امکان استناد به سند رسمی برای اثبات امری در برابر اشخاص ثالث بیشتر است و امکان دارد که در اصل نسبی بودن آنها تردید شود، قانونگذار ترجیح داده است که اصل را در این زمینه اعلام کند. به عنوان مثال، تاریخ تنظیم سند رسمی بوسیله‌ی دادگاه صالح و عمومی اعلام و در دفاتر رسمی ثبت می‌شود و در اختیار دو طرف معامله یا شخص معینی (مانند موصی یا اقرارکننده) نیست تا تاریخ دلخواه را بر آن نهند، پس اعتبار تاریخ سند رسمی در برابر دیگران نیز با استقلال آنان و طبیعت نوعی آن منافات ندارد؛ در حالی که تاریخ سند عادی چنین وضعی ندارد و در برابر اشخاص نوعی ادعاست. ماده ۱۳۰۵ ق.م بر پایه همین تفاوت، درباره‌ی اعتبار تاریخ سند اعلام می‌کند: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره‌ی اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است». واژه‌ی اعتبار با قابلیت استناد اندکی تفاوت دارد. واژه‌ی اعتبار هم ناظر به مرحله‌ی ثبوت است و به آثار حقوقی و ماهوی عمل حقوقی توجه ندارد. سند، چه رسمی باشد و چه عادی، از نظر اثبات واقعه‌ای که در آن اعلام شده در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد است و این چهره‌ی اعتبار محدود به کسانی نمی‌شود که در تنظیم سند دخالت داشته‌اند. به عنوان مثال، اگر در سندی آمده باشد که خواهان ملکی را از شهرداری خریده است، این سند در برابر متصرفی که مدعی مالکیت است قابل استناد به نظر می‌رسد و از جهت اثبات وقوع معامله میان شهرداری و خواهان معتبر است، هر چند که از لحاظ اثبات مالکیت شهرداری در برابر مدعی اعتباری نداشته باشد. همچنین، نکاح‌نامه‌ی زن و شوهر در برابر هر بیگانه برای اثبات وقوع نکاح معتبر است و جایی برای استناد به مواد ۱۲۹۰ و ۱۲۹۱ ق.م وجود ندارد (ماده ۷۰ ق.ث که آنچه را مأمور رسمی احراز کرده است در برابر همه معتبر شمرده است). ولی، در مورد اثر معاملات و تعهداتی که در سند آمده است، باید اعتبار آن را محدود به دو طرفی که معامله کرده‌اند یا متعهد و قائم مقام آنان شمرد و به اشخاص ثالث سرایت ندارد. چنانکه، ماده ۷۱ ق.ث پس از اعلام رسمیت تمام محتویات و امضاهای سند رسمی، ماده ۷۰ ق.ث نسبی بودن اعتبار محتوای سند را از جهت آثار عمل حقوقی اینگونه بیان می‌دارد: «اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین و یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت». حکم این ماده، تکرار و مبین اجمال ماده ۱۲۹۰ ق.م است و به همانگونه در مقام بیان اصل نسبی بودن مفاد اسناد و معاملات مندرج در آن است. تا زمانی که حکم ویژه‌ای آثار اصل نسبی بودن اعتبار معاملات مندرج در سند را به شخص ثالث سرایت ندهد قابل احترام است؛ چنانکه ماده ۷۲ ق.ث اعلام می‌کند: «کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود». این اعتبار استثنایی، به دلیل اعتبار نوعی دفتر املاک نسبت به همگان است و دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده است. (ماده ۲۲ ق.ث).

- کاتوزیان، ناصر، همان، ص ۲۸۴ و ۲۸۵.

از موارد قانونی دیگر که سند تنظیمی را نسبت به اشخاص ثالث معتبر دانسته‌اند ماده ۸۹ قانون دریایی ایران مصوب شهریور ۱۳۴۳ است که مقرر می‌دارد: «اگر ضمن سفر جهت تعمیر و یا تعویض تأسیسات ضروری کشتی…وجوه مورد احتیاج در دسترس نباشد فرمانده می‌تواند وجوه مذکور را با وثیقه گذاشتن بار کشتی قرض کند». اگرچه صاحب بار راضی نباشد؛ و نیز به موجب ماده ۹۵ قانون مذکور که مقرر می‌دارد: «در موارد ضروری و حیاتی با فروش بار کشتی وجه لازم را تحصیل نماید». همچنین فروش کشتی توسط فرمانده از طریق مراجع قانونی به موجب ماده ۹۵ قانون مذکور و نیز اخذ وام در مقابل وثیقه دادن تمام یا قسمتی از بار بوسیله‌ی فرمانده کشتی از جمله‌ی این موارد محسوب می‌گردد که سندی که در این خصوص بین فرمانده و طرف مقابل تنظیم می‌شود نسبت به صاحبان بارها و یا صاحب کشتی دارای اعتبار خواهد بود. بطلان اسنادی که تاجر ورشکسته پس از توقف انجام می‌دهد بر اساس ماده ۴۲۳ قانون تجارت نیز می‌تواند از جمله این موارد تلقی گردد. ماده‌های ۱۹۶ و ۲۳۱ ق.م نیز تا آنجایی که در اسناد تنظیمی بین طرفین تعهدی به نفع اشخاص ثالث مقرر گردد نسبت به اینگونه اشخاص معتبر خواهد بود.

گفتار چهارم- لازم‌الاجرا بودن اسناد رسمی

لازم‌الاجرا بودن اسناد، به این معنی است که اسناد، بوسیله‌ی صدور اجرائیه از طریق اداره‌ی ثبت، بدون اخذ حکم قطعی و لازم‌الاجرا از محاکم، قابلیت اجرا دارند. اسناد رسمی دارای چنین امتیازی است، ولی اسناد عادی از این مزیت محروم هستند.

گفتار پنجم- عدم شمول مرور زمان و امکان صدور اجرائیه در هر زمان

به این معنی که، ذینفع هر زمان که بخواهد می‌تواند اسناد رسمی را به موقع اجراء بگذارد. و متعهد، به عذر شمول مرور زمان نمی‌تواند از تعهد خود امتناع نماید و با اقامه‌ی دعوی در دادگاه نمی‌تواند ابطال اجرائیه را از دادگاه، از جهت مرور زمان، درخواست نماید.

گفتار ششم- تأمین خواسته بدون سپردن خسارات احتمالی

هر وقت کسی به استناد سند رسمی، در محاکم اقامه‌ی دعوی و درخواست تأمین خواسته کند، دادگاه طبق شق ۱ ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م قرار تأمین خواسته را، بدون اینکه از خواهان ایداع خسارات مالی را بخواهد، صادر می‌کند.

گفتار هفتم- اعتبار اسناد تنظیم شده در خارج از کشور

ماده ۱۲۹۵ قانون مدنی در مورد تکلیف دادگاهها در برخورد با اسنادی که در خارج از کشور تنظیم می‌شوند مقرر می‌دارد: «محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجا تنظیم شده دارا می‌باشد مشروط بر اینکه: اولاً اسناد مزبور به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد. ثانیاً مفاد آنها مخالف با قوانین مربوطه به نظم عمومی یا اخلاق حسنه ایران نباشد. ثالثاً کشوری که اسناد در آنجا تنظیم شده به موجب قوانین خود یا عهود، اسناد تنظیم شده در ایران را نیز معتبر بشناسد. رابعاً نماینده سیاسی و یا کنسولی ایران در کشوری که سند در آنجا تنظیم شده یا نماینده سیاسی و کنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است». ماده ۱۲۹۶ نیز در ادامه بیان می‌دارد: «هرگاه موافقت اسناد مزبوره در ماده قبل با قوانین محل تنظیم خود به توسط نماینده سیاسی یا کنسولی خارجه در ایران تصدیق شده باشد قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امور خارجه و یا در خارج تهران، حکام ایالات و ولایات، امضاء نماینده خارجه را تصدیق کرده باشند». عده‌ای از حقوقدانان معتقدند رعایت تشریفات مورد نظر مقنن در خصوص اسناد رسمی کاربرد دارد و دو ماده مزبور فقط مربوط به اسناد رسمی است. عده‌ای دیگر دایره شمول دو ماده مزبور را به اسناد عادی تنظیم شده در خارج نیز تسری داده‌اند. استدلال دسته اخیر ناشی از اطلاق دو ماده مزبور است که شامل هر دو نوع سند رسمی و عادی می‌شود.

همانطور که بیان شد مطابق ماده ۱۲۹۵ محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجا تنظیم شده دارا می‌باشد مشروط بر اینکه:

- شیخ نیا، امیرحسین، همان، ص ۸۹.

- صرفاً به چک که از اسناد عادی محسوب می‌شود، این مزیت اسناد رسمی اعطاء شده است اما موجب رسمی دانستن سند مزبور نخواهد گردید.

- البته پس از سر رسید وعده در صورتی که وعده و مدتی داشته باشد.

و ۲- حسینی نژاد، حسینقلی، همان، ص ۷۶.