انجام معامله نسبت به ملکی که سند مالکیت معارض دارد
ماده پنج لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 5/10/1333 اشعار می‌دارد: «دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نـهایی سـند مزبور در دادگاه معلوم نشده، حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‌تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.» و مطابق ماده 6 همین لایحه قانونی؛ «کسی که طبق ماده فـوق مـمنوع از معامله است، هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید، پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دو ماه و عدم مـراجعه دارنـده سندی که تاریخاً موخر اسـت بـه محاکم، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مـورد سـند مالکیت معارض، اقدام بـه ثـبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.»
در اینجا برای ورود به بحث باید تعریفی از سند مالکیت معارض ارائه شود. قانونگذار در ماده 3 لایحه قانونی موصوف به چنین کاری دست زده اسـت. مـطابق این ماده: «هرگاه طبق تشخیص هیأت نظارت[1] نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد، خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد، خواه نسبت به حدود یـا حـقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.»
بنابراین، اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت مـتفاوت باشد، آن که تاریخش موخّر است، سند مالکیت معارض است و اگر تـاریخ ثـبت دو سـند، یک روز باشد؛ سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر «مؤخر الثبت» است، سند معارض خواهد بود.
الف) ارکان جرم
جرم مندرج در ماده 6 لایحه قـانونی یاد شده، دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است:
1.رکن قانونی ـ ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333، رکن قانونی این جرم را تشکیل می‌دهد.
- رکن مادی ـ بـرای تـحقق رکن مادی این جرم، شخص مرتکب باید اولاً اقدام به انجام معامله یا ثبت معامله نسبت به ملکی نماید که راجع به آن سند مالکیت معارض صادر شده است؛ به تـعبیر حـقوقی، یک فعل مثبت مادی انجام دهد. ثانیاً زمانی مبادرت به انجام فعل یاد شده نماید که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مـقدم الصـدور صادر نشده باشد. منظور از حـکم نـهایی، مطابق تبصره ماده 22 قانون ثبت عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی کـه حـکم در آن موضوع صادر شـده از دعـاوی مختومه محسوب شود. حکم نهایی، بر مبنای سیستم موجود قضایی حکمی است که مراحل اعتراض و تجدید نظر را طی کرده و یا به علت انقضای موعد قانونی آنها، نهایی شده باشد یـا ایـنکه دو ماه مدت مراجعه به دادگاه صالحه منقضی شود و شخص مرتکب، ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد و در غیر این صُوَر، چنانچه حکم نهایی ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر شـده بـاشد یا مـدت دو ماه مقرر منقضی نشده باشد یا اینکه در ظرف مدت مقررّه دارنده سند مالکیت معارض به دادگاه مـراجعه کرده باشد، اقدام دارنده سند مالکیت معارض به انجام معامله و اقـدام سـردفتر اسـناد رسمی به ثبت چنین معامله‌ای، منع قانونی نداشته و ندارد و این گونه موارد از شمول ماده 6 لایحه قانونی راجـع بـه اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض خارج است. با توجه به این مباحث نـتیجه مـی‌گیریم کـه «زمان» در تشکیل رکن مادی این جرم نقش اساسی و محوری دارد.
- رکن معنوی: این جرم، جـرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد؛ به تعبیر دیگر شخص مرتکب بـاید بداند و آگاه باشد کـه مـعامله‌ای را که انجام می‌دهد یا ثبت می‌کند خلاف قانون و نامشروع است.
ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم
از تطبیق ارکان این جرم با قانون جامع کاداستر می‌توان چنین نتیجه گرفت که با اجرای کامل قانون مذکور اصولا امکان صدور سند معارض منتفی می‌گردد. لذا پس از اجرای این طرح دیگر سند معارضی صادر نخواهد شد تا کسی بتواند بواسطه آن چنین جرمی را مرتکب شود لکن چنانچه سند معارضی از قبل صادر شده باشد امکان وقوع جرم مذکور نسبت به آنها باقی خواهد بود، بهر حال برابر مواد 4، 5 و 7 قانون جامع کاداستر که قبلا بیان گردید و همچنین در راستای اجرای ماده 11 قانون جامع کاداستر که مقرر می‌دارد: «سازمان مکلف است ظرف مهلت پنج سال پس از لازم الاجراء شدن این قانون کلیه اسناد مالکیت دفترچه‌ای را به اسناد مالکیت حدنگار تبدیل کند. برای این منظور کلیه دارندگان اسناد مالکیت دفترچه‌ای اعم از دستگاه ها و اشخاص خصوصی مکلفند در زمان بندی مشخصی که در هر منطقه به وسیله سازمان اعلام می‌شود؛ سند خود را به سازمان ارائه کنند.
تبصره: پس از اتمام مهلت پنجساله مذکور ارائه هرگونه خدمات ثبتی به اشخاص منوط به تعویض اسناد مالکیت دفترچه‌ای می‌باشد. ماده 12 همین قانون که بیان می‌دارد: «چنانچه ملک دارای سند رسمی مالکیت به نام متقاضی باشد و اطلاعات مندرج در درخواست و اسناد پیوست آن، با اطلاعات نظام جامع یکسان بوده و مغایرتی نداشته و درخواست معارضی نیز در مالکیت و یا حدود اربعه یا حقوق متعلق به ملک، از سوی غیر واصل نشده باشد، سند مالکیت حدنگار برای آن ملک صادر می‌شود.» و همچنین تبصره دو ماده 14 قانون فوق الذکر که اشعار می‌دارد: «در مواردی که برای ملک، معارضی وجود داشته یا بین مالکان مجاور در مورد مساحت، حدود و حقوق املاک اختلاف باشد و با یکدیگر به توافق نرسند، صدور سند مالکیت حدنگار تا وصول حکم قطعی مرجع صالح، متوقف می‌شود.» با اجرای کامل این طرح لاجرم باید تکلیف اسناد معارض معلوم و سپس سند مالکیت حدنگار برای ملک صادر گردد و همانگونه که در بالا بیان شد پس از آن دیگر صدور سند معارض به عنوان مستمسک وقوع چنین جرمی منتفی و به طریق اولی ارتکاب این جرم نیز امکان نخواهد داشت. این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.
[1]. یکی از هیأت‌های مهمی که برای رسیدگی به کلیه اخـتلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در اداره ثبت تشکیل می‌گردد، «هیأت نظارت» است. این هیأت تشکیل می‌شود از دو قاضی به علاوه مدیر کل ثبت منطقه یا قائم مقام او. دو قاضی عضو هـیأت در حـال حاضر از میان قضات عالی‌‌ترین دادگاه مرکز استان که عبارت است از دادگاه تجدید نظر استان، پیشنهاد و توسط رییس قوه قضاییه انتخاب می‌شود. عضو علی البدل هیأت نظارت ممکن است از مـیان کـارمندان اداره ثبت مرکز استان یا قضات دادگستری مرکز استان انتخاب شوند. (ماده 6 اصلاحی سال 51 قانون ثبت با مقارنه آن با قوانین موضوعه فعلی کشور.)
